Tweede huis kopen kind
Hoi,
Ik ga zeker nog naar de hypotheekadviseur maar ik hoop dat jullie ervaringsverhalen en tips hebben zodat ik gerichter vragen kan stellen aan de adviseur.
Het huis van een van de buren komt te koop. Ik zou dit graag willen kopen op naam van zoon zodat hij ook een mooie start op de woningmarkt heeft. Zoon gaat met 17 volgend jaar september studeren op 20min afstand. Hij is dus nog minderjarig.
Mijn vraag is of dit kan? Kan je een huis kopen met je eigen overwaarde plus een stukje verhuurhypotheek en dan het eigendom op naam van je kind zetten? Of zijn er andere ideeën? Ik heb ook gelezen dat je een huis kan kopen en dan elk jaar een stukje cederen. Hoe werkt dat?
Dank in ieder geval voor het meedenken!
TO heeft het over ‘de overwaarde en een stukje verhuur hypotheek’. Dat stuk overwaarde is het herfinancieren van de eigen woning, dat kan inderdaad wellicht. Maar die verhuur hypotheek zal dan toch op her nieuwe pand rusten, en dat kan dus niet als dat pand op naam van een ander staat.
Ikbeginbijmezelf schreef op 04-08-2021 om 08:42:
(…) Dat is gunstig voor ons omdat dan gewoon de regels gelden voor een 1e hypotheek (lage rente, renteaftrek etc). Maar dit geld gebruiken we voor de aanschaf van een bedrijfspand. (..)
Ik vraag me echt af of dat wel kan. De lening moet toch gebruikt worden voor de ”eigen woning” wanneer je aanspraak wilt maken op renteaftrek? Maar dat huis is al afbetaald, dus hoe kan het geld dan daarvoor gebruikt worden? (Buiten verbouwing om en zo). Ik ben zeker geen fiscaal expert maar ik vraag me wel af of je die aftrek wel hebt. Anderzijds: die is met deze rente natuurlijk niet zo hoog.
Nausicaa1 schreef op 04-08-2021 om 08:20:
Het huis op naam van zoon zetten terwijl jij er een hypotheek op hebt kan sowieso niet (nog afgezien van zijn leeftijd). Want dan is het onderpand van de hypotheek eigendom van iemand anders, oftewel: 0 zekerheid voor de bank, dus dat gaan ze niet doen. (Naast dat ze er geen zin in hebben, is het ook gewoon niet mogelijk, anders zou je bv ook een hypotheek op het huis van de buurman af kunnen sluiten)
Ook dat. En geen enkele bank gaat een hypotheek aan met een 17 jarige.
er.is.maar.1.Pino schreef op 04-08-2021 om 08:53:
[..]
Ik vraag me echt af of dat wel kan. De lening moet toch gebruikt worden voor de ”eigen woning” wanneer je aanspraak wilt maken op renteaftrek? Maar dat huis is al afbetaald, dus hoe kan het geld dan daarvoor gebruikt worden? (Buiten verbouwing om en zo). Ik ben zeker geen fiscaal expert maar ik vraag me wel af of je die aftrek wel hebt. Anderzijds: die is met deze rente natuurlijk niet zo hoog.
Rente aftrek heb je inderdaad niet over de nieuwe lening als je de nieuwe lening gebruikt voor de aanschaf van een bedrijfspand. De andere voordelen gelden wel.
Tihama schreef op 03-08-2021 om 22:38:
Ik twijfel over de locatie. Ik denk wel dat je je zoon hier misschien iets te jong mee vast zet.
Qua inhoud over de constructie:
Je kunt je eigen hypotheek oversluiten en daarmee geld uit de overwaarde vrij maken.
Als dat voldoende is om het huis te kopen, dan kun je daarmee dat andere huis kopen.
Als het niet voldoende is, dan kun je een verhuurhypotheek afsluiten voor het aanvullende bedrag. Je betaalt dan 8% kostenkoper en een rente van rond de 4%, en die is niet aftrekbaar. De waarde van de woning in verhuurde staat is ook veel lager dan bij eigen bewoning. Dat is echt een andere waarde. Als de woning in jouw straat bijv. 250.000 euro waard is, dan zal deze in verhuurde staat misschien maar 170.000 zijn. De hypotheekverstrekker zal vervolgens maar 70- 80% van deze waarde willen verhypotheken. Dus 80% van 170.000... Dus je moet dan al snel een flink bedrag zelf inleggen. Want de verkoper wil wel gewoon de marktwaarde hebben.
Je gaat daarna het pand verhuren aan je zoon. Voor de beoordeling van je maximale hypotheek wordt voor een deel gekeken naar je eigen inkomen en voor een deel naar de verwachte opbrengsten uit de huur.
Je eigen financiële ruimte voor de verhuurhypotheek is dan afgenomen, want je hebt je hypotheek voor je eigen huis net verhoogd om geld vrij te maken...
De andere route is dat je je zoon geld schenkt om het huis te kopen. Dan moet je dus in staat zijn om het hele huis te betalen. Je mag dan 100.000 belastingvrij schenken, over de rest betaal je 10% schenkingsbelasting. Of je die kunt cederen, geen idee.
En dan zijn er nog een klein miljoen aan andere valkuilen.
Maar ik zou er niet aan beginnen in je eigen straat. Puur omdat ik denk dat je zoon de kans moet hebben om ergens anders te gaan wonen. Hij denkt nu misschien wel dat dit prima is, maar ik denk dat er nog veel kan veranderen in de komende jaren.
Je hoeft je eigen hypotheek overigens niet over te sluiten maar kan ophogen. Dat gedeelte zou gebruikt kunnen worden om het verschil tussen de Koopprijs en marktwaarde in verhuurde staat (en de 70-80% daarvan) op te vangen.
maar zoals later wordt gezegd, TO kan niet én een verhuur hypotheek aangaan én de woning op zoon zijn naam zetten. Het is het een of het ander.
En qua 8% kosten koper. Voor een woning voor de verhuur betaal je 8% overdrachtsbelasting (dus niet over alleen het gedeelte van de verhuurhypotheek). Als zoon het koopt is er geen overdrachtsbelasting (mits onder €400.000).
Dank voor alle reacties. Zoon vindt het zelf helemaal top. Hij heeft aangegeven sowieso dichtbij ons te willen blijven wonen. Nou is dat tijdens het studeren nog wel logisch maar daarna kan je natuurlijk nu helemaal niks voorspellen. Wellicht krijgt hij een baan in Groningen, London of ontmoet hij een leuk meisje uit Elders.
Er is geen enkele morele verplichting voor hem naar ons toe. Wel vind ik het als ouders dat wij moreel verplicht zijn ons kind een zo goed mogelijke start mee te geven, binnen onze mogelijkheden.
Als ik het zo lees denk ik dat de beste optie is het huis te kopen op onze naam. Als mijn vader niet kan, het te verhuren aan expats (die vallen niet onder de huurbescherming) en als zoon eraan toe is het aan hem te verhuren. Mocht hij dan willen verhuizen naar Godweetwaar kunnen we kiezen het weer te verhuren of te verkopen en zoon belastingvrij de opbrengst te schenken.
Financieel gezien: we hebben op ons huis nu 150000-200000 overwaarde. Het huis van de buren is stukken kleiner dan ons huis en zal gaan voor een bedrag tussen 240.000 en 290.000. We komen dus een stukje tekort. Kan je dat dan financieren met een verhuurhypotheek?
Ja, dat kan. Wij hebben overigens precies op die manier vorig jaar een woning gekocht voor dochter + vriend.
We hebben spaargeld + stukje vrijgemaakte overwaarde + verhuurhypotheek gebruikt.
De jongelui betalen nu huur aan ons. Dat is een fractie van wat ze anders aan huur zouden moeten afdragen aan een huisjesmelker...Ze studeren nog.
En ze hebben een heel aardige huisbaas 
Qua taxatie moet je er rekening mee houden dat elke verstrekker van een verhuurhypotheek bepaalde taxateurs voorschrijft. Eerst moet je zeker weten of deze taxateur erkend wordt door de hypotheekverstrekkers.
Voor de waarde in verhuurde staat wisselen de criteria: Staat van onderhoud, luxe, vraag in de regio.
Een ander onderdeel waar je op moet letten: Als het huis qua huurpunten in de sociale sector valt, dan zijn er gemeenten die willen gaan eisen dat je je woning aanbiedt aan de wachtlijst. Ik weet niet of deze plannen al ergens zijn doorgevoerd, maar het lijkt me wel goed om hier alert op te zijn.
Als dochter en zoon de huur willen opzeggen mogen ze dat net zo doen als bij een andere huurbaas. Wij zien daarna wel wat we doen. Dat risico ligt bij ons, niet bij hen.
LadyBaelish schreef op 04-08-2021 om 13:26:
Dank voor alle reacties. Zoon vindt het zelf helemaal top. Hij heeft aangegeven sowieso dichtbij ons te willen blijven wonen. Nou is dat tijdens het studeren nog wel logisch maar daarna kan je natuurlijk nu helemaal niks voorspellen. Wellicht krijgt hij een baan in Groningen, London of ontmoet hij een leuk meisje uit Elders.
Er is geen enkele morele verplichting voor hem naar ons toe. Wel vind ik het als ouders dat wij moreel verplicht zijn ons kind een zo goed mogelijke start mee te geven, binnen onze mogelijkheden.
Als ik het zo lees denk ik dat de beste optie is het huis te kopen op onze naam. Als mijn vader niet kan, het te verhuren aan expats (die vallen niet onder de huurbescherming) en als zoon eraan toe is het aan hem te verhuren. Mocht hij dan willen verhuizen naar Godweetwaar kunnen we kiezen het weer te verhuren of te verkopen en zoon belastingvrij de opbrengst te schenken.
Financieel gezien: we hebben op ons huis nu 150000-200000 overwaarde. Het huis van de buren is stukken kleiner dan ons huis en zal gaan voor een bedrag tussen 240.000 en 290.000. We komen dus een stukje tekort. Kan je dat dan financieren met een verhuurhypotheek?
Houd er wel rekening mee dat je dus 8% overdrachtsbelasting betaalt.
Naast waarde van de woning wordt ook gekeken naar de inkomsten (werk- en evt huurinkomsten)
Hij is 17 en kan dat soort beslissingen niet overzien nu, hij kan er op zijn 27ste heel anders over denken. Ik zou niets doen en tzt wanneer hij ooit een huis wil, een ton schenken en dan zonder voorwaarden. Geen verplichting om dichtbij te wonen of om iets te kopen wat jij mooi vindt. Wachten tot hij de leeftijd heeft om dit soort besluiten te maken.
Maar een huis heeft wellicht meer waarde dan die ton op de bank.
redbulletje schreef op 05-08-2021 om 08:27:
Maar een huis heeft wellicht meer waarde dan die ton op de bank.
Dit dus. Ongeacht wat zoon later wil zou ik dit huis kopen en verhuren. Het is ook een goede investering voor jou.
Viva-amber schreef op 05-08-2021 om 06:45:
Hij is 17 en kan dat soort beslissingen niet overzien nu, hij kan er op zijn 27ste heel anders over denken. Ik zou niets doen en tzt wanneer hij ooit een huis wil, een ton schenken en dan zonder voorwaarden. Geen verplichting om dichtbij te wonen of om iets te kopen wat jij mooi vindt. Wachten tot hij de leeftijd heeft om dit soort besluiten te maken.
Zo sta ik er ook in.
Ik zou geen zin hebben in een man die naast zijn ouders woont.
Vrijevlinder schreef op 05-08-2021 om 09:25:
[..]
Zo sta ik er ook in.
Ik zou geen zin hebben in een man die naast zijn ouders woont.
Jij hebt liever een kerel die nog thuis woont? Jongvolwassenen komen amper meer aan een eigen huis in deze markt. En hoe bekrompen ben je als je de liefde van je leven weigert omdat hij bijvoorbeeld van zijn 18-20e bijvoorbeeld eerst naast zijn ouders heeft gewoond? Plus, wellicht heb je hier overheen gelezen, ik heb een kind met handleiding. Dus de situatie is sowieso al net even wat anders dan gemiddeld.
Red_Velvet schreef op 05-08-2021 om 09:10:
[..]
Dit dus. Ongeacht wat zoon later wil zou ik dit huis kopen en verhuren. Het is ook een goede investering voor jou.
Dit denk ik ook. En nogmaals, het liefst zou ik het kopen voor mijn vader in verband met de mantelzorg maar we moeten even kijken of dat financieel haalbaar voor hem is, wat mag en niet mag etc. Want een huis voor je kind kopen is heel gangbaar maar als je het voor je ouder koopt moet je weer qua huur bepaalde eisen stellen. En dat is lastig.
De optie expats is er ook nog. Dank iig voor het meedenken!
Mijn ouders komen uit het buitenland waar deze constructie normaal is. Kinderen zitten er vaak feitelijk niet in. Je zou het huis als beleggingsobject kunnen kopen voor je zoon. Maar als het op zijn naam staat moet hij voor de belasting er wel eerst een half jaar staan ingeschreven. En eig vind ik het asociaal als je zoon het huis daarna leeg laat staan.